ITBI na integralização de capital: o STF estendeu a imunidade às empresas imobiliárias

Quem transfere imóvel para a própria empresa como capital não paga ITBI: a Constituição dá a imunidade. Muitos municípios negavam esse direito quando a empresa vive de comprar, vender ou alugar imóveis, caso típico da holding patrimonial. O STF decidiu que essa restrição não vale para a integralização. Esta página mostra o que foi decidido, o que continua igual e o que conferir antes de integralizar ou de pedir o imposto de volta.

Publicado em 20 de outubro de 2026 · processo do STF conferido em 20 de outubro de 2026

O que estava em discussão

A Constituição diz que o ITBI “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil” (art. 156, § 2º, I).

A dúvida era o alcance do “salvo se, nesses casos”. Para muitos municípios, a ressalva valia para as duas situações, e a empresa com atividade imobiliária preponderante pagava ITBI também ao receber imóvel dos sócios como capital. O Código Tributário Nacional define a preponderância: mais de 50% da receita operacional vinda de venda, locação ou cessão de imóveis nos dois anos anteriores e nos dois seguintes à aquisição, ou nos três primeiros anos, para a empresa nova (CTN, art. 37, §§ 1º e 2º).

O que o STF decidiu

O caso é o Recurso Extraordinário 1.495.108, relator o ministro Edson Fachin, com repercussão geral (Tema 1.348). O andamento do processo registra que o julgamento virtual foi finalizado em 19 de outubro de 2026. A imprensa especializada noticiou o placar de 9 votos a 2, vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, que aplicavam a ressalva também à integralização.

A tese proposta pelo relator e acompanhada pela maioria foi esta:

“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”

Em 20 de outubro de 2026, o processo ainda não trazia a certidão da sessão com o resultado nem a redação final da tese. O texto que vale é o da certidão e do acórdão, quando publicados.

Na prática, a holding patrimonial, a administradora de bens próprios e a empresa imobiliária deixam de perder a imunidade só por causa da atividade, quando recebem imóvel, urbano ou rural, como integralização de capital. A tese é de repercussão geral: juízes e tribunais devem aplicá-la aos casos iguais (CPC, arts. 927, III, e 1.039).

O que continua igual

• O limite do capital. A imunidade cobre só o valor do capital integralizado. Vale a tese do Tema 796: “A imunidade em relação ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”. Se o imóvel entra por valor maior que o capital subscrito, a diferença paga ITBI.
• Fraude e simulação. O município pode demonstrar que a operação foi montada só para não pagar o imposto. Nesse caso, a imunidade cai, com prova e análise de cada caso.
• Fusão, incorporação, cisão e extinção. Para essas operações a ressalva da atividade imobiliária continua: a decisão separou a integralização de capital das reorganizações societárias.
• O procedimento do município. O ITBI é do município onde está o imóvel (art. 156, § 2º, II), e a forma de pedir o reconhecimento da imunidade segue a lei de cada um. Esta página não trata das leis municipais.

Quem pagou ITBI numa integralização

O CTN dá direito à restituição do tributo pago indevidamente, no prazo de cinco anos contados do pagamento (arts. 165, I, e 168, I). O pedido vai ao município que cobrou. Até 20 de outubro de 2026 não havia no processo registro de modulação dos efeitos, que é a decisão do STF de limitar o alcance da tese no tempo. Se houver, o direito de quem pagou no passado pode ficar restrito. Por isso, antes de pedir, vale conferir a decisão publicada, a data do pagamento e se o imóvel coube no capital integralizado.

Perguntas frequentes