Aluguel na reforma tributária: o que muda para pessoa física e para empresa
A reforma tributária passa a cobrar IBS e CBS sobre o aluguel de imóveis, com a alíquota reduzida em 70%. A pessoa física só entra nessa cobrança com receita alta de aluguel: mais de R$ 240 mil no ano anterior com mais de 3 imóveis, ou mais de cerca de R$ 288 mil no próprio ano. A empresa troca o PIS e a Cofins pela CBS em 2027, e o IBS chega aos poucos até 2033. A reforma do consumo não muda o Imposto de Renda sobre o aluguel.
Publicado em 10 de novembro de 2026, com a Lei Complementar 214/2025 conferida no texto atual, já com as mudanças da Lei Complementar 227/2026.
Pessoa física: só entra quem tem receita alta de aluguel
Quem aluga imóvel em nome próprio passa a recolher IBS e CBS se, no ano anterior, cumprir as duas condições ao mesmo tempo (Lei Complementar 214/2025, art. 251, § 1º, I):
- receita de aluguel acima de R$ 240 mil no ano, valor corrigido todo mês pelo IPCA (art. 251, § 5º); e
- mais de 3 imóveis distintos alugados, ou seja, 4 ou mais. O regulamento vai definir o que conta como imóvel distinto (art. 251, § 6º).
No próprio ano, a pessoa física também passa a recolher se a receita de aluguel passar o limite em 20%, cerca de R$ 288 mil (art. 251, § 2º, II). Pela letra da lei, essa regra fala só do valor.
Quem não se enquadra continua só com o Imposto de Renda sobre o aluguel, como hoje, sem IBS e sem CBS.
As reduções para o aluguel
- Alíquota reduzida em 70%: na locação, na cessão onerosa e no arrendamento de imóvel, paga-se 30% da alíquota cheia do IBS e da CBS (art. 261, parágrafo único).
- Redutor social no aluguel residencial: desconta até R$ 600 por mês, por imóvel, da base do imposto, sem passar do valor do aluguel (art. 260, na redação da Lei Complementar 227/2026). O valor também é corrigido todo mês pelo IPCA. Aluguel residencial de até R$ 600 por mês, por imóvel, fica sem IBS e CBS.
- Aluguel por temporada: o aluguel residencial de até 90 dias seguidos, feito por quem está no IBS e na CBS, segue as regras de hotelaria, não a redução de 70% (art. 253).
Com a redução de 70%, a carga sobre o aluguel fica assim, antes do redutor social e dos créditos:
| Período | Tributos sobre o aluguel | Carga sobre o aluguel |
|---|---|---|
| Hoje, empresa no Lucro Presumido | PIS 0,65% e Cofins 3% | 3,65% |
| 2027 (e 2028, até sair a alíquota de 2028) | CBS de 11,2% (referência de 11,3% menos 0,1 ponto) e IBS de 0,1%, ambos com a redução de 70% | cerca de 3,39% |
| A partir de 2033 | IBS e CBS somando cerca de 28% pela estimativa atual, com a redução de 70% | cerca de 8,4% |
A alíquota de referência da CBS de 11,3% foi calculada pelo Tribunal de Contas da União em 28 de outubro de 2026. O Senado tem até 15 de dezembro para fixá-la por resolução e pode mudar o número. Em 2027 e 2028, a CBS cobrada é a alíquota fixada menos 0,1 ponto, porque entra o IBS de 0,1% (Lei Complementar 214/2025, art. 347). Para 2033, a soma de cerca de 28% é estimativa, não alíquota oficial: o Comitê Gestor do IBS usou 27,91% para prever a arrecadação de 2027 (Resolução CGIBS 14/2026). Com a CBS de 11,3%, a soma chegaria a cerca de 30%, e a carga sobre o aluguel, a 9%. Entre 2029 e 2032, o IBS sobe aos poucos.
Empresa: o PIS e a Cofins saem, a CBS e o IBS entram
- Hoje, a empresa do Lucro Presumido paga 3,65% de PIS e Cofins sobre a receita de aluguel, sem crédito. A locação pura de imóvel não tem ISS.
- Em 2027, o PIS e a Cofins acabam e entra a CBS. Com a alíquota calculada pelo TCU, a carga sobre o aluguel fica em cerca de 3,39%, perto dos 3,65% de hoje.
- A partir de 2033, com o IBS completo, a carga sobe para cerca de 8,4% do aluguel pela estimativa atual. Em compensação, a empresa abate o IBS e a CBS pagos em despesas do imóvel, como manutenção, reforma e administração, e no aluguel residencial desconta o redutor social.
- O IRPJ e a CSLL não mudam com a reforma do consumo. Fora dela, desde 2026 o Lucro Presumido tem presunção 10% maior sobre a receita que passar de R$ 5 milhões no ano (Lei Complementar 224/2025), e lucros acima de R$ 50 mil por mês pagos a um mesmo sócio têm retenção de 10% de Imposto de Renda (Lei 15.270/2025).
Holding patrimonial, empresa no Lucro Real e empresa do Simples Nacional que aluga imóvel têm contas diferentes, que a Doma faz caso a caso.
Contratos antigos: a opção de 3,65%
Quem aluga por contrato de prazo determinado firmado até 16 de janeiro de 2025 pode optar por recolher 3,65% da receita bruta do aluguel, cobrindo o IBS e a CBS (Lei Complementar 214/2025, art. 487, na redação da Lei Complementar 227/2026). Nessa opção não há crédito nem redutor social.
- Aluguel residencial: a opção vale pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro. A data do contrato se prova por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovante de pagamento do aluguel até o fim do mês seguinte ao primeiro mês.
- Aluguel não residencial: a opção vale pelo prazo original do contrato. A data tem de ser provada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica (aqui o comprovante de pagamento não serve), e o contrato precisa ter sido registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou ser disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, como o regulamento definir.
Com a alíquota calculada pelo TCU, a regra normal sai mais barata que a opção em 2027 e 2028 (cerca de 3,39% contra 3,65%), mesmo sem redutor e sem créditos. A opção só pesa a favor no contrato não residencial longo, quando a regra normal subir com o IBS. A calculadora abaixo mostra as duas contas.
Inquilino e imobiliária
- Empresa inquilina no regime regular pode tomar crédito do IBS e da CBS destacados na nota do aluguel e pagos (art. 47). Não há crédito se o dono é pessoa física fora do IBS e da CBS, porque não há imposto no aluguel, nem quando o imóvel residencial é cedido de graça ou abaixo do valor de mercado a sócio ou empregado (art. 57). A família inquilina não toma crédito, e o imposto pode vir embutido no valor do aluguel.
- A imobiliária do regime regular recolhe IBS e CBS sobre a própria receita, a taxa de administração e a comissão, com a alíquota reduzida em 50% (arts. 252, IV, e 261). O aluguel que ela recebe e repassa ao dono não entra na base dela (art. 255, IV).
Simule o aluguel de pessoa física ou de empresa, hoje, em 2027 e a partir de 2033, com o redutor social, os créditos e a opção de 3,65% dos contratos antigos.
- A lista dos imóveis alugados, com o uso (residencial ou não) e o valor do aluguel.
- Os contratos: data, prazo, forma de assinatura e registro em cartório.
- A receita de aluguel do último ano e as despesas com os imóveis.
Com esses documentos, o escritório diz se a pessoa física entra no IBS e na CBS, se a opção de 3,65% compensa e quanto a reforma pesa em cada contrato. O escopo está em Como é feita a análise.
Perguntas frequentes
Quem aluga imóvel como pessoa física vai pagar IBS e CBS?
Só se, no ano anterior, a receita de aluguel passar de R$ 240 mil e o aluguel envolver mais de 3 imóveis distintos (Lei Complementar 214/2025, art. 251, § 1º, I). No próprio ano, também entra quem passar o limite em 20%, cerca de R$ 288 mil (art. 251, § 2º, II). Fora disso, continua só o Imposto de Renda.
Qual será o imposto sobre o aluguel?
O IBS e a CBS com a alíquota reduzida em 70% (art. 261, parágrafo único). Em 2027, cerca de 3,39% do aluguel, com a CBS calculada pelo TCU; a de 2028 ainda será calculada. A partir de 2033, cerca de 8,4% pela estimativa atual, que ainda pode mudar. No aluguel residencial, desconta-se ainda R$ 600 por mês por imóvel da base.
O que é o redutor social do aluguel?
Um desconto de até R$ 600 por mês, por imóvel residencial, na base do IBS e da CBS, sem passar do valor do aluguel, corrigido pelo IPCA (art. 260). Não vale para quem optar pelos 3,65% dos contratos antigos.
Meu contrato é anterior à reforma. O que muda?
Se for de prazo determinado e firmado até 16/01/2025, pode optar por 3,65% da receita bruta, sem crédito e sem redutor social: no residencial, até o fim do contrato ou 31/12/2028; no não residencial, pelo prazo original, com registro em cartório até 31/12/2025 ou disponibilização à Receita e ao Comitê Gestor do IBS (art. 487).
O Imposto de Renda sobre o aluguel muda?
Não com a reforma do consumo. A pessoa física segue com o Imposto de Renda sobre o aluguel, que desde 2026 tem as regras da Lei 15.270/2025 (redução para renda mensal até R$ 7.350 e imposto mínimo para quem recebe mais de R$ 600 mil no ano). A empresa segue com o IRPJ e a CSLL. O que a reforma do consumo muda: o PIS e a Cofins saem, o IBS e a CBS entram.
Fontes: Lei Complementar nº 214/2025, arts. 47, 57, 251, 252, 253, 255, 260, 261, 344, 347 e 487, no texto atual com a Lei Complementar nº 227/2026 (portal normas.leg.br e texto atualizado da Câmara); Emenda Constitucional 132/2023, ADCT, art. 127; Tribunal de Contas da União, TC 006.529/2026-7 (alíquota de referência da CBS de 2027, 28/10/2026); Resolução CGIBS nº 14/2026, sobre a soma estimada de 27,91% usada para prever a arrecadação do IBS de 2027; Lei Complementar nº 224/2025 e Lei nº 15.270/2025. Conferido em 10/11/2026.